Den korrekte handling når det går godt er at afbetale gæld og konsolidere deres position. Så du vil være økonomisk stærke og kan gå til yderligere ekspansion uden frygt for at miste hvad gevinster, du allerede har. Når du ikke er dybt i gæld behøver du ikke at bekymre dig om dine kreditorer at få betalt. Da den sædvanlige historien om en virksomhed er cyklisk (boom og derefter hvert 7 år (plus eller minus) buste) du kan forudsige, hvornår det er tid til at konsolidere.
Når priserne er “for godt til at være sandt, de er.” I to år lige før toppen af markedet er nået, går priser op på meget utrolige satsen. Jeg har set fast ejendom gå op 25% pr. år, helt i toppen. Det er utroligt, og jeg garanterer dig det ikke kan opretholde sig selv, på denne sats. Så hårdt, som det er at give afkald på en fortjeneste, det er sværere stadig at sælge en investering, når det går lige op. Men forstår dette er, når du skal sælge. Hvis det er ikke, hvad du ønsker at gøre skal du gå til plan B: pay off din gæld og gør dig klar til markedet drop.
Hvis du er gældfri kan du overleve drop og derefter være solvent og økonomisk sikker når opsvinget kommer. Jeg vil gerne fortælle dig en historie om den største udlejeren i Hollywood.
Det var 1980 da jeg mødte Nick. Han ejede 11 bygninger på tidspunktet. Han købte de værre bygninger i byen. Disse havde den bedste likviditet. Han ejede det meste murstensbygninger. Det var fordi de koster færre penge end stuk og træ bygninger. Denne lavere pris tilladt Nick at generere større overskud. Nick ville købe en bygning. Han gjorde en markedsundersøgelse, og regnet ud hvad størrelse Lejligheder og hvad antal soveværelser genererer den højeste leje pr. kvadrat fod. Derefter ombygget han sin bygning for at få den højeste pris per kvadratfod han kunne. Han brugte over $100.000 per bygning at gøre dette. Han havde også til jordskælv bevis alle sine bygninger.
En af grundene til, at mursten bygninger sælges så billigt var at de skulle være jordskælv forstærket. Når Nick færdig remodeling en bygning, det producerer en meget flot cash flow. Nick ville bruge cash flow til at købe og ombygge den næste bygning. Det var meget smart tænkning. Hvor blev Nick falder af sporet? Først ville han finde en hel del, mens han var stadig i midten af en remodeling job. Han ikke kunne bare passere den. Han lånte på en af sine færdige bygninger at få udbetaling at købe bygningen.
Så ville han låne på en anden bygning til få penge til at ombygge den nye bygning. Nu han remodeling to bygninger på samme tid. Ved låntagning på to af sine vellykkede bygninger havde han nu at betale lån betalinger på de to nye lån. Husleje fra de ældre bygninger nu gik til långivere i stedet for at Nick’s remodeling projekt. Den nye bygning, lige købt, producerer ikke nok indkomst for at dække det nye lån på det, fordi halvdelen af bygningen var Tom på grund af ombygningen. Nick skulle nu holde låne penge for at lave bygninger og betale lån betalinger på de bygninger, der ikke genererer nok indkomst. Når en bygning blev afsluttet støttet det derefter sig meget pænt.
Var Nick tilfreds med det? Nej, han ønskede flere og flere bygninger. Hvis helst Nick havde holdt op med at låne for at købe nye bygninger, og netop færdig med alle sine bygninger i remodellering, han ville har været i stand til at fange med sig selv og startede ekspansion fra et nyt niveau af sikkerhed. Det var, ved hjælp af bygninger fortjeneste efter at have betalt alle sine lån betalinger til at købe og ombygge flere bygninger. Nick ikke kunne blot vente og konsolidere sin position. Han havde hver bygning, han ejede lånte op til den maksimale værdi, at han var i stand til. Lejen var mere end nok til at dække betalingerne på hver enkelt bygning. Så hvad der skete?
To ting. Først var hans grådighed. Vi kom ind i 1991 recession, og prisen på bygninger gik. Bredden var begyndt at udelukke på bygninger og læg dem tilbage på markedet for meget billige priser. Nick ikke kunne bare lade sig forbi ham. Han købte 3 af dem. Han lånte den sidste skilling, han kunne klemme ud af hver bygning, han ejede for at købe disse bygninger, tænker, at han kunne gøre noget forkert. Én bank gjort ham i et århundrede. De ønskede en masse penge ned men prisen “var bare for godt til at være sandt.”
Nick var så meget travlt med at få sine hænder på denne meget han ikke gider at gøre sit normale strukturelle inspektioner og forskning. Efter alt, tænkte Nick ejede 17 bygninger i Hollywood nu og vidste det bedre end nogen anden marked, han. Han kiggede på bygningen og så det var kun 20 år gammel. Bygningen var tom, hvilket betød det bragt i ingen indkomst. Det gjorde ikke genere Nick, han vil bare få det lejede hurtigt og bygningen vil forsørge sig selv. Hvad Nick ikke havde bemærket var at instituttet blev beskadiget og en $100.000 reparation var nødvendig. Dette var en reparation, som Nick ikke kunne råd til. Jeg tiggede Nick gå væk fra denne bygning og lade banken har det tilbage. Han afslog og presses flere penge ud af sin samling af bygninger.
Som du kan forestille dig, Nick var udlånt til fæstet og havde ingen penge udtagning af en nødsituation. På sit højdepunkt, han ejede 17 bygninger værd $45,000,000 med ham estimering sin nettoformue på $7,500,000. Han var absolut værd en masse penge. Der var for sikker. Før vi får jaloux på ham, lad os se på disse tal en anden måde. Hvis Nick var værd $7,500,000 derefter havde hans realkreditlånene at være forskellen. Det er $37,500,000. Disse var sikker på, at store tal.
Lad os se på disse tal i forhold til deres procenter. Dette $37,500,000 blev 83,3% af $45,000,000. $45,000,000 skulle være detail-værdi af alle disse bygninger. Nick ville ikke tænke på at sælge dem. Han har aldrig solgt en bygning. Han kun købt, og købte, og købte. Hvad Nick så var potentiale. Hvis egenskabsværdier gik kun 10%, Nicks nettoformue ville gå op $4,5 M. ejendom værdier var gået op over 20% i 1980 ‘s, men den recession, der havde startet var ikke noget problem for ham. Det er klart, at han havde strakt sig til yderste. Den sidste bygning banken solgt ham sætte ham i problemer. Han kan endda overlevet det hvis han solgte en, to eller måske tre bygninger. Nej, Nick ville ikke gøre det.
Et år senere recessionen var ikke over. Arbejdsløshed i Californien gik op og op. Virksomheder lukning, præsident Reagan lukker luft-og rumfartsindustrien og håndværker erstatning forsikring var så høje, ingen kunne bo i erhvervslivet. Ledige stillinger i lejligheder gik fra 1% til 5% til 10%. Så skete det, vi havde LA optøjer. Hollywood blev en spøgelsesby og så skete det igen, jordskælvet i 1994. Murstensbygninger faldt på Hollywood Blvd, ingen af Nicks bygninger. Folk flyttede væk og ledige stillinger steg i Hollywood for så meget som 17%. 
Behøver jeg at fortælle dig, hvad der skete med Nick? Han mistede alt, når ledige stillinger gik til 5%. Han havde ingen reserver eller pude til en fejlmargin. For 18 år levede Nick som en fattiglem, i en af sine små lejligheder. Han gjorde sin egen ejendomsadministration for alle sine bygninger. Han kørte en gammel bil, arbejdede syv dage om ugen, tog ingen ferier, altid var nødt til at bekymre sig om at betale hans næste lån betaling og hvor man kan låne hans næste skilling. Hans plan var at gøre $10 millioner Dollars og sælge alt. Hvad han fik var intet 18 år af hans liv. Jeg har ingen idé om hvor Nick er nu. Han forsvandt ud af jorden. Så, “en fugl i hånden er værd en MILLION, der er SANDSYNLIGVIS ikke i BUSHEN!